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有偿收回国有土地使用权的补偿标准

发布时间:2020-08-12 浏览次数:66 标签:土地使用权

有偿收回国有土地使用权的补偿标准


        案例:海口博泰隆房地产开发有限公司诉海口市人民政府有偿收回国有土地使用权案


  基本案情

  2007年3月,海口博泰隆房地产开发有限公司(以下简称博泰隆公司)通过公开挂牌出让方式取得642351.28平方米国有土地使用权。2012年,原海口市国土资源局(以下简称市国土局)作出的多份函件中,认为涉案土地存在权属纠纷和征地遗留问题,暂缓报建,待问题解决后再进行申报。海口市人民政府(以下简称市政府)亦认可涉案土地未开发是政府原因所致。2015年,海南省人民政府作出的琼府〔2015〕24号《关于进一步做好闲置土地处置工作的通知》(以下简称24号文)规定,因政府原因造成土地闲置的,以协议方式收回闲置土地使用权的价格,可以按照土地使用权人已缴交的土地出让价款、前期合理投入以及自土地出让金缴交之日和前期合理投入资金之日至收回土地使用权期间利息总额予以确定;如该价格高于市场评估价格的,按照市场评估价格协议收回土地使用权。2017年,市国土局告知博泰隆公司涉案土地构成闲置土地并拟有偿收回涉案土地使用权,但双方协商未达成一致意见。2018年1月3日,市政府向博泰隆公司作出了收地决定书,以促进国民经济和社会发展等公共利益需要为由,决定收回涉案土地的国有建设用地使用权,并给予适当补偿,“适当补偿标准按24号文的规定执行”。博泰隆公司不服,提起行政诉讼,请求撤销该决定书。


  裁判结果

  海南省海口市中级人民法院一审认为,涉案土地因政府原因导致闲置,市政府因促进国民经济和社会发展公共利益需要,决定有偿收回涉案土地,认定事实清楚。24号文规定的有偿收回国有土地使用权的补偿标准适用于因政府原因导致土地闲置、政府部门与土地使用者协商一致的情形。涉案土地因公共利益需要被收回,却适用24号文中相关闲置土地标准给予补偿,属于适用法律错误。遂判决撤销市政府作出的收地决定书中“适当补偿标准按照24号文的规定执行”的内容,并驳回博泰隆公司的其他诉讼请求。双方当事人均提出上诉。


  海南省高级人民法院二审认为,土地同时存在因政府原因造成闲置和因公共利益需要使用土地的情形下,政府既可通过闲置土地处置程序有偿收回土地使用权,也可通过因公共利益需要国家依法有偿提前收回程序收回土地使用权。为公共利益需要而收回国有土地使用权的,对使用权人应当给予适当补偿。该款规定的“适当补偿”应当是公平合理的补偿,即综合考虑被收回土地的性质、用途、区位、评估方法、闲置原因等因素,参考市场价格予以补偿。涉案收地决定书简单以土地使用权人已缴交的土地出让价款、前期合理投入以及相应的利息总额进行补偿欠妥,且不符合自然资源部办公厅自然资办函〔2018〕1903号函(以下简称自然资源部1903号函)和海南省人民政府琼府〔2019〕12号文(以下简称海南省人民政府12号文)的规定。遂判决驳回上诉,维持原判。


  典型意义
  本案的意义在于确定了有偿收回国有土地使用权补偿标准的问题。根据2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款规定,为公共利益需要使用土地而收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。该款规定的“适当补偿”应当是公平合理的补偿,即综合考虑被收回土地的性质、用途、区位、评估方法、闲置原因等因素,参考市场价格予以补偿。为了适时解决有关历史遗留问题,切实维护土地使用权人及其他投资人合法权益,营造良好营商环境,自然资源部1903号函以及海南省人民政府12号文均规定,县级以上人民政府有偿收回存量商品住宅用地的补偿金额不低于土地使用权人取得土地的成本,并综合考虑其合理的直接损失,参考市场价格确定。本案中,行政机关应本着实质化解行政争议的目的,按照自然资源部1903号函以及海南省人民政府12号文的精神,依法合理作出补偿,合法合理保护土地使用权人的合法权益,营造良好营商环境。

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