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最高法:《合同法》第230条关于“同等条件”如何认定?(附详细说明)

发布时间:2020-02-21 浏览次数:239 标签:合同法
裁判要旨

1.《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。由此可见,承租人行使优先购买权的前提是需要具备“同等条件”,“同等条件”作为对优先购买权人行使优先购买权的限制,是平衡转让人与优先购买权人利益的关键。该“同等条件”要求优先购买权人提出的受让条件和转让人与第三人之间的交易对价相同,因此,转让人与第三人的交易对价应当是能被替代或复制的,不应包含无法替代履行的给付。一般情况下,交易对价应当有明确、具体的价格,而且还应考虑支付方式和履行期限等因素。

2.意思自治是民事主体从事民事活动的基本原则,法律并不禁止当事人之间就优先购买权进行特别约定,但基于合同相对性原则,该约定优先购买权仅在合同当事人之间具有法律约束力。


中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书

(2018)最高法民终130号


上诉人(原审原告):西藏新珠峰摩托车有限公司,住所地西藏自治区拉萨市北京中路65号。
法定代表人:陈黎阳,该公司董事长。
委托诉讼代理人:***。
委托诉讼代理人:***
被上诉人(原审被告):西藏珠峰资源股份有限公司(原西藏珠峰工业股份有限公司),住所地西藏自治区拉萨市北京中路65号。
法定代表人:黄建荣,该公司董事长。
委托诉讼代理人:***
委托诉讼代理人:***
被上诉人(原审被告):成都川峰电子有限公司,住所地四川省成都市双流区西航港开发区长城路8号。
法定代表人:杨凤鸣,该公司董事长。
委托诉讼代理人:***
委托诉讼代理人:***
原审第三人:严凯,男,1969年11月16日出生,汉族,住重庆市南岸区。
原审第三人:陈黎阳,男,1971年5月17日出生,汉族,住浙江省台州市黄岩区。

上诉人西藏新珠峰摩托车有限公司(以下简称新珠峰摩托公司)因与被上诉人西藏珠峰资源股份有限公司(以下简称珠峰资源公司)、成都川峰电子有限公司(以下简称川峰电子公司)及原审第三人严凯、陈黎阳合同纠纷一案,不服四川省高级人民法院(2016)川民初63号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人新珠峰摩托公司的委托诉讼代理人马欣、刘祎,被上诉人珠峰资源公司的委托诉讼代理人周锐、盛枫,被上诉人川峰电子公司的委托诉讼代理人张长健、龙涓到庭参加诉讼。原审第三人严凯、陈黎阳经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。


新珠峰摩托公司上诉请求:1.撤销一审判决;2.改判支持新珠峰摩托公司全部诉讼请求;3.确认珠峰资源公司违反《西藏新珠峰摩托车有限公司合资合作协议》(以下简称《合资合作协议》)约定;4.本案诉讼费用、保全费由珠峰资源公司、川峰电子公司承担。


事实和理由:

(一)一审判决认定新珠峰摩托公司与珠峰资源公司不存在租赁关系,与事实不符。根据《合资合作协议》第4.4、第4.5条约定,新珠峰摩托公司与珠峰资源公司已建立有效的租赁合同关系,是否支付租金、是否单独签订租赁合同,均不影响双方租赁关系的成立。由于新珠峰摩托公司在剥离不良资产避免珠峰资源公司退市过程中所作出的重大贡献,珠峰资源公司自愿出具《场地证明》,免除新珠峰摩托公司支付租金义务至2010年4月15日,期满后,为帮助承接其不良资产及债务的参股企业新珠峰摩托公司进一步改善经营,珠峰资源公司仍继续许可新珠峰摩托公司无偿租赁案涉土地和房屋。而且,新珠峰摩托公司确曾向珠峰资源公司支付过50万元租金,至于是否足额收取则是出租人珠峰资源公司的权利。

(二)珠峰资源公司将案涉房屋及土地使用权作价出资,再将股权转让,主要目的是为规避相应的审批手续和高额税费,其实质系买卖行为,严重损害了新珠峰摩托公司作为承租人享有的优先购买权。

(三)一审判决认定新珠峰摩托公司行使撤销权超过一年除斥期间,存在错误。新珠峰摩托公司宣告房屋买卖行为无效的请求权不应受除斥期间的限制;即便适用除斥期间的规定,由于珠峰资源公司并未提前三个月告知新珠峰摩托公司案涉房屋和土地使用权出卖的事实,除斥期间亦应从2016年3月29日川峰电子公司诉请新珠峰摩托公司搬离时开始起算,此时,新珠峰摩托公司才真正知晓案涉房屋和土地使用权买卖。新珠峰摩托公司行使撤销权未超过除斥期间。

(四)新珠峰摩托公司除了基于租赁关系享有法定优先购买权外,还基于《合资合作协议》第4.4条和第4.5条之约定,享有约定优先购买权,而该约定优先购买权行使的前提是“甲方处置资产”,不以买卖行为为必须作价出资属于“处置”行为,新珠峰摩托公司因此享有优先购买权。新珠峰摩托公司帮助珠峰资源公司剥离摩托车制造的不良资产,其重要条件即是保证新珠峰摩托公司能够使用案涉土地及房产持续经营。如果无法在该地址经营,意味着新珠峰摩托公司必须停产,异地搬迁后还需重新申请摩托车生产资质,甚至可能无法获得经营资质,这也是《合资合作协议》之所以约定新珠峰摩托公司享有优先购买权的真正目的。一审判决仅基于租赁关系进行审理,未考虑《合资合作协议》的约定,存在错误。


珠峰资源公司辩称

(一)《合资合作协议》签订时,新珠峰摩托公司尚未成立,协议中有关场地租赁之约定对其不发生法律效力。《合资合作协议》第3.4条约定,新公司成立后,租赁协议由新公司与珠峰资源公司另行签订,但新珠峰摩托公司与珠峰资源公司并未就案涉土地及房屋订立书面租赁合同。租赁合同为双务、有偿合同,不存在所谓“无偿租赁”,新珠峰摩托公司未举证证明其已经履行了承租人支付租金的主要合同义务,双方未形成事实上的租赁关系。珠峰资源公司2007年4月16日出具《场地证明》的对象并非新珠峰摩托公司而是新珠峰摩托公司成都制造厂,该《场地证明》仅是为了帮助该厂完成工商登记之用,不是珠峰资源公司与新珠峰摩托公司订立的租赁合同。而且,该《场地证明》的内容为“自愿将此房屋进行无偿提供,期限为三年”,并未明确为租赁。综上,双方之间未建立租赁合同关系,新珠峰摩托公司不享有承租人的优先购买权

(二)珠峰资源公司与川峰电子公司就案涉房屋及土地使用权不是买卖关系,而是作价出资,本案不具备《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的适用条件。一审判决对于“同等条件”的认定,准确地把握了“作价出资”与“买卖”的区分,认定事实清楚,适用法律正确。

(三)新珠峰摩托公司主张“约定优先购买权”,无法律依据。优先购买权是法定权利,基于法律特别规定产生,不能基于当事人的约定设立。并且,新珠峰摩托公司并非《合资合作协议》当事人,无权依据该协议主张权利。

(四)根据已经查明的事实,新珠峰摩托公司最迟于2013年12月即已知晓案涉土地使用权及房屋作价出资的事实,其行使撤销权已超过一年除斥期间。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,新珠峰摩托公司的上诉请求无事实和法律依据,请求驳回上诉,维持原判。


川峰电子公司辩称

(一)新珠峰摩托公司与珠峰资源公司未建立租赁关系,一审判决认定事实正确。

(二)承租人优先购买权仅适用于“买卖”情形,珠峰资源公司系依照《中华人民共和国公司法》之规定,将案涉房屋及土地使用权作价向川峰电子公司的出资,而在出资的情形下,公司与股东之间既无价款也无支付方式,不能形成“同等条件”。因此,即便新珠峰摩托公司具有承租人身份,因不具备优先购买权之行使前提,其亦无权以“侵害其优先购买权”为由诉请撤销珠峰资源公司向川峰电子公司以案涉房产及土地使用权作价出资的行为。

(三)川峰电子公司作为善意第三人,对珠峰资源公司已出资的案涉房屋及土地使用权享有独立的法人财产权,无论珠峰资源公司是否侵害新珠峰摩托公司的优先购买权,川峰电子公司均不负有向珠峰资源公司返还出资的义务。

(四)新珠峰摩托公司主张撤销权已超过一年除斥期间,一审判决对此认定正确。

(五)案涉土地不在成都市工业集中发展区内,目前,双流区规划局已将案涉土地的规划用途调整为Ⅱ类住宅和商业服务业用地,不能继续作为工业用地使用,新珠峰摩托公司关于继续使用以保留摩托车生产资质的理由,无事实依据。新珠峰摩托公司提起诉讼的目的是恶意拖延腾退场地,企图获取不当利益。


新珠峰摩托公司向一审法院起诉请求

1.撤销珠峰资源公司与川峰电子公司关于双国用(2014)第13725号、双国用(2014)第13726号《国有土地使用证》项下共计138467.84平方米的土地使用权转让行为,并撤销对应土地上所构筑房屋的房产所有权转让行为(房产对应产权证号为双房权证监证字第××号、双房权证监证字第××号、双房权证监证字第××号、双房权证监证字第××号)。

2.确认新珠峰摩托公司以15200万元的价格对上述土地及房屋行使优先购买权。

3.本案诉讼费用由珠峰资源公司与川峰电子公司承担。


一审法院认定事实

2005年8月,珠峰资源公司作为甲方、严凯作为乙方、陈黎阳作为丙方、塔城市国际边贸商城实业有限公司作为丁方签订《合资合作协议》,约定:珠峰资源公司将摩托车经营性资产及货币资金作为出资,严凯、陈黎阳以现金出资,合资成立新珠峰摩托公司。珠峰资源公司投入新珠峰摩托公司资产合计8984万元,转入新珠峰摩托公司债务合计7973万元,资产负债相抵后净资产作价1000万元。严凯、陈黎阳各以现金1000万元出资。第3.4条约定,新珠峰摩托公司设立后,由其租赁成都工厂场地经营,并向珠峰资源公司缴纳每年500万元的租赁费。租赁费自新珠峰摩托公司设立后开始计算半年一付,并在第一个半年租赁期到期日支付第一个半年的租赁费。新珠峰摩托公司设立后,租赁协议由新珠峰摩托公司与珠峰资源公司另行签订,第二年和第三年的租赁费按照季度支付,在每季度初向珠峰资源公司支付。珠峰资源公司保证租赁期为三年,自新珠峰摩托公司设立之日开始计算。如果新珠峰摩托公司不能支付足额租赁费用,珠峰资源公司有权按同期银行贷款利率追究严凯、陈黎阳和新珠峰摩托公司的违约责任。第4.4条约定,新珠峰摩托公司租赁双流工厂期间,未经其同意,珠峰资源公司不得处置双流工厂。……第4.5条约定,租赁期满后,如珠峰资源公司处置资产需要双流工厂进行搬迁,新珠峰摩托公司须同意并予以配合,在同等条件下新珠峰摩托公司拥有优先购买权。


2005年8月30日,新珠峰摩托公司成立,注册资本3000万元,股东为陈黎阳、严凯、珠峰资源公司。


2007年4月16日,珠峰资源公司出具《场地证明》,内容为:“珠峰工业股份公司将位于成都市西航港开发区长城路8号(现名为:西南航空经济开发区锦华路1段2号)的房屋,提供给新珠峰摩托公司作为办公使用。珠峰工业股份公司自愿将此房屋进行无偿提供,期限为三年(2007年4月16日至2010年4月15日)”。


2013年8月7日,珠峰资源公司与成都川宏实业有限公司(以下简称川宏公司)签订《双流工厂合作协议》,约定双方共同出资设立项目公司,项目公司注册资本为38000万元,其中川宏公司以现金出资22800万元,占60%股权,珠峰资源公司以案涉房屋及土地出资,案涉房屋及土地评估价为15665.21万元,作价15200万元,占40%股权,差额计入项目公司资本公积金。该协议同时约定,川宏公司同意并确认已现场考查过案涉土地并充分知晓讼争案涉房屋及土地的所有情况(包括相关抵押、实际使用人等情况),并同意按照该协议的相关约定履行合同。珠峰资源公司无条件同意项目公司将案涉土地抵押给川宏公司指定的银行、信托、券商等金融机构用于项目公司融资,融取的资金项目公司有权自行安排,但办理相关抵押登记前项目公司应及时通知珠峰资源公司。鉴于珠峰资源公司为上市公司,川宏公司和项目公司应当按照相关法律法规履行或配合协助履行信息披露义务。


2013年8月7日,珠峰资源公司与川宏公司签订《委托经营协议》,约定鉴于双方已于2013年8月7日签署《双流工厂合作协议》,同意共同出资设立注册资本38000万元的项目公司,珠峰资源公司以案涉房屋及土地出资,案涉房屋及土地评估价为15665.21万元,双方同意作价15200万元,占40%股权。为提升项目公司管理水平,提高项目公司经营决策效率和经营效益,珠峰资源公司愿意在该协议委托经营期限内,将其对项目公司40%决策权委托给川宏公司行使,由川宏公司负责项目公司的具体经营,川宏公司愿意接受上述委托。该协议委托经营期限为协议生效之日起一年。


2013年8月9日,珠峰资源公司召开董事会并公开发布《西藏珠峰工业股份有限公司第五届董事会第十七次会议决议公告》《西藏珠峰工业股份有限公司关于以成都双流土地和房产入股对外投资的公告》。珠峰资源公司决定以案涉房屋及土地(评估价15665.21万元)作价15200万元,与川宏公司(以现金出资22800万元)共同设立成立新公司,即川峰电子公司,珠峰资源公司占川峰电子公司40%的股权,川宏公司占川峰电子公司60%的股权,案涉房屋及土地评估价与作价差额计入川峰电子公司资本公积金。


2013年10月23日,川峰电子公司成立,注册资本38000万元,珠峰资源公司占股权40%,川宏公司占股权60%。


2014年4月4日,成都市双流县房地产管理交易中心颁发双房权证监证字第××号、13××81号、13××82号、13××83号《房屋所有权证》,将案涉房屋登记至川峰电子公司名下。


2014年9月30日,四川省成都市双流县人民政府颁发双国用(2014)第13725号、第13726号《国有土地使用证》,将案涉土地登记至川峰电子公司名下。


2014年4月23日,珠峰资源公司公开发布《西藏珠峰工业股份有限公司关于股票可能被实施退市风险警示的第三次提示性公告》,主要内容为:截止2014年4月22日,珠峰资源公司以其持有的案涉房屋及土地对外投资约8400万收益尚需进一步的审计程序,如果审计结果表明珠峰资源公司年末净资产为负值,则在公司披露年报后,公司股票将被上海证券交易所实施退市风险警示。


2014年6月26日,新珠峰摩托公司作出《通知书》,主要内容为:新珠峰摩托公司有权向珠峰资源公司、川宏公司就案涉房屋及土地以15200万元享有优先购买权,并要求珠峰资源公司、川宏公司在收到该通知书15日内将案涉房屋及土地恢复原状,以便新珠峰摩托公司行使优先购买权。但新珠峰摩托公司未将该《通知书》送达珠峰资源公司、川宏公司。


2014年12月9日,珠峰资源公司公开发布《西藏珠峰工业股份有限公司关于出售相关子公司股权的公告》,2014年12月13日,珠峰资源公司公开发布《西藏珠峰工业股份有限公司关于出售相关子公司股权的补充报告》,主要内容为:经公司董事会、监事会会议决定,珠峰资源公司拟将参股子公司川峰电子公司40%的股权转让给川宏公司,转让价格为2.3亿元。对该交易,公司独立董事出具了独立意见,认为公司审议该交易议案的表决程序符合法律、法规及公司章程的规定。2014年12月9日,珠峰资源公司与川宏公司签订《股权转让协议》,约定珠峰资源公司将其持有的川峰电子公司40%的股权转让给川宏公司,股权转让款2.3亿元,川宏公司应于2014年12月31日前支付1.2亿元,于2015年1月31日前支付1.1亿元。2014年12月30日、12月31日、2015年2月10日、2月10日,川宏公司通过银行转账分别向珠峰资源公司支付5000万元、7000万元、5000万元、6000万元,合计2.3亿元。2015年3月23日,川峰电子公司变更工商登记,将股东由珠峰资源公司(股权40%)、川宏公司(股权60%)变更为川宏公司(股权100%)。


2016年4月27日,川峰电子公司与大连银行股份有限公司成都分行签订《最高额抵押合同》,川峰电子公司将案涉房屋及土地抵押给大连银行股份有限公司成都分行,为其向大连银行股份有限公司成都分行的1.32亿元债务提供担保。主债权期间为2016年4月22日至2019年4月25日。


一审庭审中,新珠峰摩托公司陈述其于2013年12月知晓珠峰资源公司将案涉房屋及土地以15200万元作价出资到川峰电子公司的事实。


另查明,2016年4月20日,四川省成都市双流区人民法院立案受理了川峰电子公司诉四川圣峰车业有限公司、新珠峰摩托公司、西藏新珠峰摩托车有限公司成都制造厂物权保护纠纷一案。在该案中,川峰电子公司诉请法院判令四川圣峰车业有限公司、新珠峰摩托公司、西藏新珠峰摩托车有限公司成都制造厂将案涉房屋及土地腾退给川峰电子公司并支付占用期间的使用费。因新珠峰摩托公司于2016年7月15日提起本案诉讼,四川省成都市双流区人民法院于2016年8月1日作出(2016)川0116民初2999号民事裁定,以该案需以本案的审理结果为依据为由,裁定中止该案的审理。


一审法院认为,本案争议焦点是新珠峰摩托公司对案涉房屋及土地是否享有优先购买权,珠峰资源公司与川峰电子公司就案涉房屋及土地的转让行为是否应当被撤销。依照合同法第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优先于其他人购买的权利。本案中,新珠峰摩托公司主张其作为讼争土地及房屋的承租人,在珠峰资源公司转让该房屋、土地时其有权行使优先购买权;珠峰资源公司抗辩称其与新珠峰摩托公司并未就案涉房屋及土地建立租赁关系,且其以案涉房屋及土地作价出资入股川峰电子公司,并非出卖土地、房屋,新珠峰摩托公司无权行使承租人的优先购买权;川峰电子公司抗辩称珠峰资源公司是以案涉房屋及土地作价出资入股川峰电子公司,川峰电子公司对珠峰资源公司已出资的案涉房屋及土地享有独立的法人财产权,无论珠峰资源公司是否构成对新珠峰摩托公司承租人优先购买权的侵害,均不负有向珠峰资源公司返还出资的义务。第一,关于新珠峰摩托公司是否就案涉房屋及土地与珠峰资源公司建立了租赁关系的问题。租赁合同是指出租人将租赁物交承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。虽然《合资合作协议》约定珠峰资源公司要将案涉房屋及土地租赁给新珠峰摩托公司使用,年租金500万元,但新珠峰摩托公司成立后并没有按照《合资合作协议》的约定与珠峰资源公司签订租赁协议,也没有证据证明其向珠峰资源公司交纳了租金。之后,珠峰资源公司出具《场地证明》,说明是无偿提供使用场地给新珠峰摩托公司使用三年,上述事实均可以印证新珠峰摩托公司和珠峰资源公司就案涉房屋及土地并没有建立租赁关系。虽然新珠峰摩托公司提交了其交纳50万元租金的税务发票的证据,但该50万元的税务发票载明的金额与《合资合作协议》中约定的年租金500万元的金额相差巨大,且该50万元税务发票载明的时间是2012年10月至2013年9月的租金,之后,新珠峰摩托公司也没有交纳租金的行为,这不符合长时间建立租赁关系的情理。而珠峰资源公司提交了其与案外人建立租赁关系并约定年租金50万元的合同等证据证明该50万元并非新珠峰摩托公司向其交纳的租金,珠峰资源公司的证据及主张有一定的合理性。因此,虽然新珠峰摩托公司提交了50万元的租金交纳凭证,但无法证明其与珠峰资源公司之间就案涉标的物建立了租赁关系。第二,关于珠峰资源公司与川峰电子公司之间就案涉房屋及土地是否为买卖关系的问题。根据《双流工厂合作协议》的性质可知,珠峰资源公司对案涉房屋及土地不是买卖关系,双方之间实质上是珠峰资源公司以土地、房屋作价出资,川宏公司以现金出资,发起设立川峰电子公司的商事行为。珠峰资源公司以案涉标的物作价出资设立新公司并不是简单的出卖土地和房屋,而是一种商业投资行为,其投资获取的价值并不能以其作价金额确定,而是作为股东享有股东权益,其股东权益则包含其出资设立新公司进行商业运作后可能获得的商业利益等,因此,作价出资金额并不等同于出卖土地房屋获取的一次性固定价格,新珠峰摩托公司并不享有同等条件。第三,关于新珠峰摩托公司对案涉房屋及土地是否享有优先购买权的问题。新珠峰摩托公司主张依照合同法第二百三十条:“出租人出卖租赁房屋,应当在合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”之规定,其应当享有对案涉房屋及土地的优先购买权。承租人行使优先购买权,应当具备以下条件:承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同、承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件,主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。结合本案已查明的案件事实,新珠峰摩托公司与珠峰资源公司之间不存在有租赁法律关系;双方之间就案涉房屋及土地并非买卖法律关系,珠峰资源公司是以案涉房屋及土地作价出资到川峰电子公司,系珠峰资源公司投资新公司的商事行为,新珠峰摩托公司并不具备同等条件。综上所述,新珠峰摩托公司对案涉房屋及土地并不享有优先购买权,新珠峰摩托公司关于撤销珠峰资源公司与川峰电子公司就案涉房屋及土地的转让行为的诉讼请求缺乏事实和法律依据,不予支持。同时,根据本案已经查明的事实,新珠峰摩托公司在2013年12月即已知悉珠峰资源公司以案涉房屋及土地作价出资到川峰电子公司的事实,但是,至其于2016年7月15日提起诉讼之间,其并未向珠峰资源公司、川峰电子公司、川宏公司主张过任何权利,即使其享有承租人优先购买权,其关于撤销珠峰资源公司就案涉房屋及土地转让行为的诉讼请求也早已超过1年除斥期间。


一审判决:驳回新珠峰摩托公司的诉讼请求。案件受理费801800元,保全费5000元,共计806800元,由新珠峰摩托公司负担。


本院二审期间,新珠峰摩托公司围绕上诉请求依法提交了二份证据:1.快递单号为9367406525的圆通速递查询打印单;2.快递单号为9367406526的圆通速递查询打印单。证明珠峰资源公司、川峰电子公司均于2014年6月30日签收了新珠峰摩托公司发出的《通知书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。珠峰资源公司质证认为:该两组证据不属于新证据,且只有复印件,签收地址并非珠峰资源公司住所地,对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。川峰电子公司质证认为:该两组证据不属于新证据,证据载明的收件人及签收地址均与川峰电子公司无关,对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。珠峰资源公司提交三组证据:第一组证据1.《公司名称变更说明》;2.《营业执照》;3.《企业名称变更核准通知书》;4.《西藏珠峰资源股份有限公司企业信用信息公示报告》,证明西藏珠峰工业股份有限公司于2016年12月7日经工商登记更名为西藏珠峰资源股份有限公司。第二组证据5.《西藏珠峰助力车有限公司企业信用信息公示报告》,证明西藏珠峰助力车有限公司法定代表人为孙金良,新珠峰摩托公司系该公司控股股东,该公司已于2018年1月12日注销。第三组证据6.《西藏珠峰助力车有限公司四川制造分公司工商登记信息》,证明西藏珠峰助力车有限公司四川制造分公司住所地为案涉争议地块,负责人为孙金良,2013年10月28日核准注销。新珠峰摩托公司质证认为:对第一组证据真实性、关联性无异议,但在一审判决之前已经变更;对第二组证据真实性无异议,对关联性有异议,西藏珠峰助力车有限公司已被注销,注销原因应与珠峰资源公司有关;对第三组证据真实性无异议,对关联性和证明目的不认可。即便是西藏珠峰助力车有限公司支付过租金,亦是代新珠峰摩托公司支付,能够证明新珠峰摩托公司与珠峰资源公司存在租赁关系,在此前提下,新珠峰摩托公司才有权让其控股子公司使用案涉土地。川峰电子公司质证认为:对证据的真实性、合法性、关联性均予认可。川峰电子公司提交三组证据:第一组证据1.《澄清公告》以及在案涉场地张贴的照片;2.川峰电子公司分别向成都市双流区航空港街道办事处、成都市双流区规划监察大队、成都市双流区规划建设局发出的《关于新珠峰摩托在我司场地内进行违法建设的紧急情况反映》(三份);3.四川省成都市律政公证处《公证书》(〔2018〕川律公证内民字第24076号),证明新珠峰摩托公司将案涉土地及厂房对外用作二手车销售等,并开办汽车产业园,未进行摩托车生产。第二组证据4.《成都市人民政府办公厅转发市国土局、市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》(成办函〔2015〕118号);5.《关于双流区西航港街道锦华路一段2号宗地急需变性的申请》(川峰电子〔2016〕001号),证明案涉土地位于成都市工业集中发展区外且取得时间在2005年1月1日之前,符合成办函〔2015〕118号文件的要求,川峰电子公司于2016年3月7日向双流县工业主管部门申请将案涉土地性质变更为商住用地并实施自主改造。第三组证据6.《天府新区新双流产城单元控制线详细规划公示公告》;7.案涉土地规划示意图(证据6放大效果);8.《双流区城镇住宅及商服用地基准地价图》,证明案涉土地的规划用途已调整为Ⅰ类住宅和商服用地,不能继续作为工业用地使用。新珠峰摩托公司质证认为:1.对第一组证据的真实性无异议,能够证明川峰电子公司对新珠峰摩托公司实际占有案涉场地是明知的。新珠峰摩托公司没有受到相关行政处罚,即使受到处罚,亦与本案无关。建立汽车产业园与生产摩托车无关,反而证明新珠峰摩托公司在生产摩托车;2.对第二组和第三组证据的真实性无异议,不认可关联性,新珠峰摩托公司成立汽车产业园与生产摩托车没有关联性,该两组证据能够证明川峰电子公司及川宏公司在变卖案涉土地,川宏公司在明知土地不能作价出资成立公司的情况下,仍进行土地买卖是规避税费的行为。新珠峰摩托公司目前仍在案涉场地内生产摩托车。珠峰资源公司质证认为:对川峰电子公司提交的三组证据均无异议。


根据当事人的质证意见,本院认证如下:1.对新珠峰摩托公司提交的证据。从形式上看,该两份证据为打印件,无法与原件核对,且珠峰资源公司、川峰电子公司对证据的真实性不予认可;从证据内容看,快递单号为9367406526的查询结果显示“四川省成都市双流县天府中和公司已签收”,快递单号为9367406525的查询结果显示“上海市闸北区泽州路公司已签收”。新珠峰公司先称,其上载明的地址为两个公司实际控制人的地址,后又称上述两个地址是圆通速递在珠峰资源公司和川峰电子公司住所地所在片区经营网点的地址,陈述前后矛盾。该两份证据不能证明新珠峰摩托公司已将《通知书》分别寄给珠峰资源公司和川峰电子公司且经其签收的事实,本院不予采信。2.对珠峰资源公司提交的证据。对第一组证据,新珠峰摩托公司和川峰电子公司认可证据的真实性和关联性,该组证据能够证明原西藏珠峰工业股份有限公司已经更名为珠峰资源公司的事实,本院予以采信;对第二组和第三组证据,各方当事人对证据的真实性无异议,但该两组证据只能证明西藏珠峰助力车有限公司及其四川分公司的企业登记信息情况,无法证明西藏珠峰助力车有限公司四川制造分公司向珠峰资源公司支付过50万元租金的事实,与本案不具有关联性,本院不予采信。3.对川峰电子公司提交的证据。各方当事人对证据的真实性无异议,但因该三组证据只能证明川峰电子公司主张自身权利的相关事实以及案涉土地的基本情况,与本案待证事实缺乏关联性,本院不予采信。


新珠峰摩托公司对一审查明事实部分“新珠峰摩托公司未将《通知书》送达珠峰资源公司、川宏公司”有异议,主张珠峰资源公司和川宏公司已签收《通知书》。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:前已述及,新珠峰摩托公司二审提交的证据无法证明新珠峰摩托公司已将《通知书》分别寄给珠峰资源公司和川峰电子公司且经其签收的事实,一审对该部分事实的认定并无不当,本院予以维持。


对于一审查明的其他事实,各方当事人均无异议,本院予以确认。
本院二审庭审中,珠峰资源公司自认未向新珠峰摩托公司发出过退场通知。
本院二审另查明,西藏珠峰工业股份有限公司于2016年12月7日经工商登记更名为珠峰资源公司。

本院认为,本案二审的争议焦点是:新珠峰摩托公司是否有权撤销珠峰资源公司对川峰电子公司的出资行为,能否以15200万元的价格对案涉房屋及土地使用权行使优先购买权。


《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中,新珠峰摩托公司主张其享有承租人优先购买权,需要满足该条规定之条件,对此,本院具体分析如下:首先,关于新珠峰摩托公司的承租人地位。《合资合作协议》第3.4条约定,新公司设立后,由新公司租赁成都工厂场地经营,并向珠峰资源公司缴纳每年500万元的租赁费。从该约定内容看,各投资方对新公司租赁案涉房屋及土地使用权已达成一致的意思表示,并且明确约定了租金,符合租赁法律关系性质。新珠峰摩托公司虽非《合资合作协议》签订主体,但作为各方共同设立的新公司,《合资合作协议》已就其享有相关租赁权利作出明确约定,各方应当受到该协议的约束。尽管新珠峰摩托公司成立后未与珠峰资源公司签订正式的书面租赁合同,但从实际履行情况看,新珠峰摩托公司依照《合资合作协议》约定成立至今,一直占有、使用案涉房屋及场地,珠峰资源公司未提出过异议。是否实际支付租金属于合同履行问题,不能以此否认双方建立租赁法律关系的意思表示,同时,考虑到新珠峰摩托公司成立的特殊背景以及新珠峰摩托公司与珠峰资源公司之间的特定关系,认定双方已形成事实上的租赁关系更符合本案实际情况。一审判决对此认定错误,本院予以纠正。其次,关于新珠峰摩托公司提出的受让条件是否为“同等条件”。承租人行使优先购买权的前提是需要具备“同等条件”,“同等条件”作为对优先购买权人行使优先购买权的限制,是平衡转让人与优先购买权人利益的关键。“同等条件”要求优先购买权人提出的受让条件和转让人与第三人之间的交易对价相同,因此,转让人与第三人的交易对价应当是能被替代或复制的,不应包含无法替代履行的给付。一般情况下,交易对价应当有明确、具体的价格,而且还应考虑支付方式和履行期限等因素。本案中,从《双流工厂合作协议》约定的内容看,珠峰资源公司是以案涉房屋及土地使用权作价出资与川宏公司设立新的公司,珠峰资源公司因此取得新设立的川峰电子公司40%股权,并作为公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利,该行为属于商业投资行为。根据《委托经营协议》约定,珠峰资源公司将其对项目公司40%决策权委托给川宏公司行使,由川宏公司负责项目公司的具体经营,是“为提升项目公司管理水平,提高项目公司经营决策效率和经营效益”。同时,根据其后《股权转让协议》约定,珠峰资源公司40%股权的转让对价为2.3亿元,而非最初作价出资的15200万元。可见,珠峰资源公司对案涉房屋及土地使用权的作价出资行为既有对投资合作方经营管理能力的信任,又存在通过新设立公司获得商业利益的预期,15200万元的作价出资额并非该次交易的“同等条件”,新珠峰摩托公司主张以作价出资的15200万元购买案涉房屋及土地使用权,不符合优先购买权行使的“同等条件”。至于珠峰资源公司是否存在规避审批和税费的问题,属于行政管理范畴,不能因此改变对民事法律关系性质的认定。第三,关于新珠峰摩托公司是否有权以约定的优先购买权对抗川峰电子公司。意思自治是民事主体从事民事活动的基本原则,法律并不禁止当事人之间就优先购买权进行特别约定,但基于合同相对性原则,该约定优先购买权仅在合同当事人之间具有法律约束力,新珠峰摩托公司并未提供证据证明川宏公司与珠峰资源公司存在恶意串通情形,其以此主张撤销珠峰资源公司对川峰电子公司的出资行为或确认该出资行为无效,均于法无据,本院不予支持。综上,一审判决驳回新珠峰摩托公司的诉讼请求,并无不当。新珠峰摩托公司的上诉请求,无事实和法律依据,本院不予支持。


此外,新珠峰摩托公司关于确认珠峰资源公司违反《合资合作协议》约定的上诉请求,因超出其一审诉讼请求,不属于本院二审范围,本院不予审理。


综上所述,新珠峰摩托公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决虽对当事人法律关系的认定存在错误,但裁判结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费801800元,由西藏新珠峰摩托车有限公司负担。
本判决为终审判决。

审   判   长 王 丹

审   判   员 黄 年

审   判   员 李晓云

二〇一八年六月二十七日


法 官 助 理    李    朋

书   记   员    陈思妤

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