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小产权房权属登记存在瑕疵,在无新的法律法规明确权利前,就合同成立与否及效力问题起诉法院不受理

发布时间:2020-04-02 浏览次数:127 标签:小产权房
【要点提示】
小产权房屋权属登记方面存在瑕疵,影响小产权房屋权利基础及其流转,如何界定小产权房的相关权利尚无定论,在针对小产权房没有新的法律法规规定之前,因小产权房产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。

【当事人信息】
原告:程某(被上诉人、再审申请人)
被告:安某1(上诉人、再审被申请人)
第三人:安某2

【案情简介】
安某1是程某的舅舅,安某2是安某1的母亲。

1999年3月13日,安某2以136295元的价格与某公司订立了房屋买卖合同,购买了涉案房屋。2003年11月5日,安某2领取了了涉案房屋的房产证(为北京某村劳务服务中心,以下简称某中心)。


2005年,为协助安某1在北京落户,安某2同意将涉案房屋过户至安某1名下。2005年9月7日,安某2与安某1签订了《转让申请》和《过户协议》,载明安某2以13万元的价格将涉案房屋转让给安某1。同日,某中心向安某1发放了涉案房屋的房产证。安某1及其妻汤某2、其子汤某1的户口于2006年8月14日迁至涉案房屋,于2007年3月25日迁出涉案房屋。


2007年4月16日,安某1与安某2签订了《转让申请》和《过户协议》,载明安某1以13万元的价格将涉案房屋转让给安某2。同日,某中心向安某2发放了涉案房屋的房产证。后某中心将其于2007年4月16日向安某2发放的涉案房屋房产证作废,并向程某发放了涉案房屋的房产证。


2009年11月6日,程某与安某1签订了《转让申请》和《过户协议》,载明程某将涉案房屋转让给安某1,但转让价格一栏为空白,合同中,有程某和安某1“在签订本过户协议的同时,已经将上述房产各项交易事宜自愿办理妥当,即房产和支付购置金已钱物两清,不存在任何的质疑和纠纷”的内容。同日,某中心向安某1发放了涉案房屋的房产证。


安某2与安某1于2005年9月7日签订的《转让申请》和《过户协议》、安某1与安某2于2007年4月16日签订的《转让申请》和《过户协议》以及程某与安某1于2009年11月6日签订的《转让申请》和《过户协议》均为过户服务提供方出具的格式合同,除过户手续费数额约定外,其他格式条款均一致。


程某向法院诉请:1.确认其与安某1达成的《转让申请》和《过户协议》无效;2.安某1返还涉案房屋。


【法院判决】
【一审】
一、确认程某与安某1就涉案房屋不成立买卖合同关系。
二、安某1将涉案房屋腾退给程某。

三、驳回程某的其他诉讼请求。


【二审】
一、撤销一审民事判决;

二、驳回程某的起诉。


【再审】
驳回再审申请。


【案件解析】
一、仅为办理过户服务签订房屋转让申请及过户协议,无其他证据证明的情况下,不可直接确认存在房屋买卖合同关系!

二、小产权房权属登记存在瑕疵,在无新的法律法规明确权利前,就合同成立与否及效力问题起诉法院不受理

程某起诉请求确认《转让申请》和《过户协议》无效,判令安某1腾退涉案房屋,其目的在于通过诉讼获取涉案房屋的物权。涉案房屋系建设于集体所有土地之上,缺少合法规划审批手续的房屋,即通常所说的小产权房。小产权房屋权属登记方面存在瑕疵,影响小产权房屋权利基础及其流转。现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台,如何界定小产权房的相关权利尚无定论,程某对涉案房屋享有何种权利难以通过现行法律法规确定。在目前针对小产权房没有新的法律法规规定之前,程某与安某1之间的上述纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。因此,二审法院依法裁定撤销了一审判决并驳回了程某的起诉。


程某申请再审称,1.其有新的证据足以推翻一审裁定,安某2收到的15万元不是购房款。2.裁定认定的基本事实缺乏证据证明,其起诉要求确认《转让申请》和《过户协议》无效是有法律道理的。安某2将涉案房屋借给弟弟安某1落户、其子结婚使用,并不是买卖,且小产权房是不能买卖的。3.《转让申请》和《过户协议》,一份是申请,另一份是小区物业自行印刷小产权过户前用于登记的文书,并非房屋买卖合同。


北京高法审查后认为,涉案房屋系建设于集体所有土地上,缺少规划审批手续,在该房屋的产权性质尚未明确之前,原审法院裁定驳回程某的诉讼请求并无不当。程某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形,故裁定驳回再审申请。

【涉案法条】
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十条
人民法院依照第二审程序审理案件,认为依法不应由人民法院受理的,可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判,驳回起诉。
第三百九十五条
当事人主张的再审事由成立,且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的,人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立,或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的,人民法院应当裁定驳回再审申请。

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