裁判要旨

非当事人主张对案涉不动产享有租赁权可排除强制执行的，若法院查明案涉不动产抵押/查封在先而租赁在后的，属于利害关系人异议，执行法院应当按照民事诉讼法第225条规定进行审查。

案情简介

一、2014年4月14日，关于城投公司诉广源米业公司企业借贷纠纷一案，鄂州中院作出（2014）鄂鄂州中民二终字第00015号民事判决书，广源米业公司偿还城投公司400万元借款。

二、2015年2月9日，经城投公司申请，鄂州中院作出（2015）鄂鄂州中执提字第00001号执行裁定书，将该案提级至鄂州中院强制执行。

三、2014年9月15日，关于农发行鄂州分行诉广源米业公司等借款合同纠纷一案，湖北高院作出(2014)鄂民二终字第00085号民事判决，维持鄂州中院一审判决，广源米业公司偿还农发行鄂州分行借款本金600万元。

四、2015年12月15日，经农发行鄂州分行申请，鄂州中院执行立案并作出（2014）鄂鄂州中执字第00065-4号执行裁定书，裁定对广源米业公司名下已向农发行鄂州分行设定了抵押的案涉土地使用权予以拍卖。

五、2016年3月1日，鄂州中院对上述两案合并执行，且在淘宝网司法拍卖广源米业公司名下案涉土地使用权。一次流拍后，良龙公司在二次拍卖中以1731.8万元竞买取得，但因未交清余款，鄂州中院于2016年3月21日作出（2014）鄂鄂州中执字第00065-5号执行裁定书，裁定对案涉土地使用权重新拍卖。

六、良龙公司提出执行异议，称其与广源米业公司已于2012年签订为期20年的场地租赁合同，鄂州中院拍卖行为侵害了良龙公司的租赁权优先购买权。

七、2016年7月20日，鄂州中院作出（2016）鄂07执异7号执行裁定，驳回良龙公司的执行异议。

八、良龙公司提出执行复议。2016年9月19日，湖北高院作出（2016）鄂执复103号执行裁定，驳回其复议申请。

九、2016年9月30日，案涉土地使用权在淘宝网以1620.8万元拍卖成交。

十、良龙公司提出申诉。2017年5月31日，最高法院作出（2016）最高法执监429号执行裁定书，驳回其申诉请求。

裁判要点及思路

本案争议在于良龙公司以租赁权为由主张阻却执行法院对案涉土地使用权的执行拍卖行为，法院应适用民事诉讼法第225条（利害关系人异议）还是第227条（案外人异议）进行审查的问题。
 
首先，良龙公司的租赁权在法院拍卖时早已到期，其无权就拍卖行为提出异议。根据被执行人广源米业公司的工商登记档案资料的记载，在执行法院于2016年裁定拍卖案涉土地使用权时，良龙公司的租赁合同早己到期（2012年-2015年），已不再是案涉土地使用权的承租人。
 
其次，良龙公司提交的双方之间2012年签订为期20年租赁合同，并未备案，真实性存疑。且案涉土地使用权在2007年和2008年期间就设置了抵押，早于该租赁权设立。根据物权法、担保法及执行解释等相关法律规定，抵押在先，租赁在后的，在后的租赁关系依法不能产生阻却执行法院对案涉不动产拍卖行为的效力。
 
最后，良龙公司基于其对案涉土地使用权的所谓租赁权对拍卖行为提出的异议，属于利害关系人异议，执行法院可适用《民事诉讼法》第225条的规定进行审查。

相关法律规定

《民事诉讼法》
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《物权法》

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释〔2004〕16号】

第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年）

第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。  
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

法院判决

以下为该案在法院审理阶段关于本案争议事项的“本院认为”部分的详细论述与分析

本院认为，四、关于良龙公司对拍卖裁定所提异议是否属于利害关系人异议的问题。

首先，根据被执行人广源米业公司的工商登记档案资料的记载，良龙公司租赁广源米业公司房产的期限为3年，自2012年2月27日起至2015年2月26日止，即在2015年12月15日作出的（2014）鄂鄂州中执字第00065-4执行裁定，裁定拍卖涉案财产，以及在2016年3月20日裁定重新拍卖该资产时，租赁合同早己到期，申诉人已不再是涉案资产的承租人。据此，良龙公司无权就涉案资产的拍卖提出异议。其次，本案中，申诉人向人民法院提交其与广源米业公司2012年3月6日订立的期限为20年的租赁合同，未经备案，该租赁合同的真实性存疑。退一步讲，即便该租赁合同是真实的，根据农发行鄂州分行针对涉案的拍卖资产抵押登记信息的记载，涉案资产在2007年和2008年期间就设置了抵押，在抵押期届满后，又办理了续押手续，抵押行为一直处于不间断状态。这意味广源米业公司对涉案资产的抵押在先，租赁在后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述规定，鄂州中院在对城投公司与农发行鄂州分行两个申请执行主体合并执行的案件中，所拍卖的两案被执行人广源米业公司名下的资产，在其租赁给良龙公司前已经抵押给农发行鄂州分行。申诉人与广源米业公司之间成立在后的租赁关系，依法不能产生阻却执行法院对涉案资产拍卖行为的效力。本案中，良龙公司基于其对涉案资产的所谓租赁权对拍卖行为提出的异议，属于利害关系人异议，鄂州中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，有事实依据且适用法律正确。

案件来源

《鄂州良龙商贸公司与中国农业发展银行鄂州市分行执行裁定书》【最高人民法院（2016）最高法执监429号】