我的位置:首页 > 法律案例 > 最高法院:房屋买受人能否排除抵押权人对房屋强制执行?
针对继承类纠纷,律赢时代提供0元启动法律程序服务!
在线咨询
电话咨询:4006-119-088

最高法院:房屋买受人能否排除抵押权人对房屋强制执行?

发布时间:2020-03-03 浏览次数:135 标签:强制执行
裁判要旨

《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行,该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破,故一般而言,该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

案情简介

一、2013年8月2日,农行九龙坡支行与世能物业公司签订《抵押合同》,世能物业公司为农行九龙坡支行在与禾森苑公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保,抵押物范围含案涉房屋。2013年8月5日,登记机关为该房屋办理了抵押登记。

二、2015年7月25日,世能物业公司与李光红签订《重庆市商品房买卖合同》,将本案诉争房屋出售给李光红,李光红支付了全部价款,并实际占有使用。

三、2015年9月17月,因农行九龙坡支行诉禾森苑公司、世能物业公司等金融借款合同纠纷一案,重庆五中院确认农行九龙坡支行对案涉房屋享有抵押权。该判决发生法律效力后,农行九龙坡支行向重庆五中院申请强制执行,重庆五中院查封了案涉房屋。

四、李光红对此提出书面异议,重庆五中院裁定中止案涉房屋执行。农行九龙坡支行不服该裁定,提起申请执行人执行异议之诉,要求继续执行。重庆五中院以李光红符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定为由,判决驳回了农行九龙坡支行的诉请。

五、农行九龙坡支行不服,上诉至重庆高院。重庆高院认为,以抵押设立在先,房屋买卖合同签订在后,李光红签订买卖合同未尽注意义务为由改判农行九龙坡支行可继续执行该房屋。

六、李光红不服,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。

裁判要点及思路

本案李光红的境遇经历了一次过山车,原本以为根据《执行异议和复议规定》稳操胜券,结果最终功亏一篑。本案争议的核心问题在于李光红作为房屋买受人,在符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情况下,能否排除抵押权人对房屋的强制执行。简言之,即抵押权和物权期待权孰优孰劣的问题。

本案中的李红光法院查封前已签订合同、支付了全部价款并以实际占有的该房屋,未能办理过户登记也是因为是世能物业公司隐瞒了房屋已先行抵押的事实,似乎符合《执行异议和复议规定》第二十八条要求排除强制执行的条件。重庆五中院也以此为由,支持了李光红的主张。

但重庆高院和最高法院,对于李光红对于房屋未能最终办理过户登记的原因是否存在过错的问题,存在不同的看法。最高法院及重庆高院均认为,房屋买受人在签订房屋买卖合同前,负有审查不动产登记情况的义务,未尽该审查义务导致房屋不能办理过户登记的,应认定对不能办理过户登记的事项存在过错。这是李光红的物权期待权不能排除强制执行的第一层次的原因。

除以上第一层次的原因外,最高法院还说明了第二层次的原因。本所律师认为,最高法院就这一原因的说明,为该案例最大的亮点。最高人民法院认为,《执行异议和复议规定》第二十八条本身系对债权平等原则和合同相对性原则的突破,因而有其严格的适用范围。如申请执行人存在如抵押权等优先权时,应优先适用《执行异议和复议规定》第二十七条的规定,认定房屋买受人的物权期待权无权排除强制执行。本案中,银行抵押权设立在先,李光红取得物权期待权在后,而抵押权又为优先权,故而李光红无权要求排除强制执行。

相关法律规定

《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第一百七十九条 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 
民法典草案(2019年12月征求意见稿)
第四百零六条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释(一)》(向社会公开征求意见稿)
第十条【消费者商品房买受人提起的执行异议之诉的处理】
方案一    
金钱债权执行中,人民法院对登记在被执行的房地产开发建设主体名下的商品房实施强制执行,案外人以其系商品房的买受人为由,提起执行异议之诉,请求排除强制执行,同时符合下列条件的,人民法院应予支持:    
(一)在人民法院查封之前,案外人已与房地产开发建设主体签订合法有效的书面买卖合同;    
(二)所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋,或者案外人名下虽已有一套房屋,但所购商品房仍属于满足基本居住需要;    
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。  
商品房预售中,抵押权人申请执行登记在被执行的房地产开发建设主体名下但已销售给前款规定的案外人的商品房,案外人提起执行异议之诉,请求排除强制执行的,人民法院应予支持。    

方案二    
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:    
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;    
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;    
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

法院判决

以下为最高法院在再审裁定“本院认为”部分就此问题发表的意见:

本院经审查认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此,本案审查的焦点问题是李光红是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此,应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定,并在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以综合判定。

就一般原则而言,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权,但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此,已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,对于所购房屋所享有的民事权益,可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说,在这一问题上,根据现行法律、司法解释的规定,并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行,而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行,该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破,故一般而言,该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

从本案的事实看,一方面,李光红系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人,但案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间,李光红与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅,且李光红亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋,故李光红并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人,其以此为由主张排除强制执行,不能成立。

另一方面,李光红与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同,但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记,其依法享有抵押权。也就是说,早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前,农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在,李光红在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据,因此,从本案查明的事实看,李光红作为房屋买受人,在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务,从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记,此系李光红自身原因所致,故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件,其据此主张排除强制执行,无事实和法律依据。


案件来源

李光红、中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院(2019)最高法民申1684号]

同类推荐

律师在线预约 10分钟内在线响应
一键找律师
诉讼指导
案件追踪
公检法通讯录
4006-119-088