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房屋买卖中的“阴阳合同”裁判指导意见

发布时间:2020-03-11 浏览次数:250 标签:房产合同

房屋买卖中的“阴阳合同”裁判指导意见


▶▶北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(2014年12月16日)

四、房屋买卖中阳合同的效力
当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。


▶▶天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要(2018年11月26日)
二、二手房买卖相关问题
(一)关于合同效力的认定问题

当事人之间就同一房屋先后签订数份买卖合同,因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的,人民法院应当综合考虑合同实际履行情况、同类房屋市场交易价格等因素,按照公平和诚信原则,确定当事人的真实意思表示。


▶▶上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答(2005年12月16日)
8、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?
答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。

判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。


▶▶上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要(1993年10月27日)

21.双方自愿,依法订立房屋买卖合同并已实际交付房屋和房价款的,虽未办理所有权转移登记手续,应认定双方买卖合同有效,并责令双方到房管部门补办手续。


▶▶山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知(2011年12月2日)
(十)关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题

房地产交易中,有些当事人为规避国家税收法律和税收监管,出卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同,其中用一份价格较低的合同到有关行政主管部门备案,另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同。出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同,应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务。


▶▶江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)(2017年8月15日)
6、签订“阴阳合同”的如何处理?

为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋 虚伪的意思表示,应认定为无效,以双方当事人实际履行的房屋 买卖合同为准。


▶▶江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)(2017年8月15日)
21、出卖人、买受人与中介机构三方签订的合同的性质如何认定?

出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中, 具备了商品房买卖合同主要内容的,应认定该合同中包含房屋居 间和房屋买卖两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋买卖 两个法律关系分别提起诉讼,也可以就两个法律关系同时提起诉讼。


▶▶安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见(2012年3月5日)

11、当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同,因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的,人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素,确定当事人的真实意思,认定应予履行的合同。


▶▶广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引(2017 年 9 月 12 日)
十八、当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的,应予支持。
当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加,对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人 按照法律规定负担。

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