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关于宅基地确权登记问题,自然资源部最新解答

发布时间:2020-07-31 浏览次数:23 标签:宅基地

日前,自然资源部办公厅发布关于印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》的函,对实践中农村宅基地确权登记问题作出进一步明确。


(一)明确在宅基地使用权确权登记工作中坚持“不变不换”、“房地一体”登记、除工本费外不得乱收费和充分发挥村民自治作用的原则


1、不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”,已分别颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书的,遵循“不变不换”原则,原证书仍合法有效。


2、各地要以登记发证为主线,因地制宜,采用符合实际的调查方法,将农房等集体建设用地上的建(构)筑物纳入工作范围,实现统一调查、统一确权登记,房屋等建(构)筑物所有权应当与其所附着的土地一并登记,保持权利主体一致。对于宅基地已登记、农房没有登记,权利人有换发不动产权证意愿的,可向登记机构申请办理房地一体不动产登记。已登记宅基地、集体建设用地(房屋等建筑物、构筑物未登记)发生变更、转移的,要按照房地一体要求办理不动产变更、转移登记,核发统一的不动产权证。


3、单独申请宅基地使用权登记、申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记,只收取不动产权属证书工本费,每本10元。申请集体建设用地使用权及建(构)筑物所有权登记的,应当按照相关规定缴纳不动产登记费80元(包含第一本证书工本费)。


4、充分发挥集体经济组织或者村民委员会、村民小组等集体土地所有权代表行使主体和基层群众自治组织的作用,通过村民自治、基层调解等方式,参与解决权属指界、登记申请资料收集、权属纠纷,以及农民集体经济组织成员资格、分户条件、宅基地取得时间认定和缺少权属来源材料等疑难问题。


(二)通过公告方式解决没有权属来源材料的宅基地,合法宅基地上房屋没有符合规划或者建设相关材料不能登记的问题

1、对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议或异议不成立的,由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明,经乡(镇)人民政府审核批准,属于合法使用的,予以确权登记。


2、对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的,地方已出台相关规定,按其规定办理。未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施后建设的,由集体经济组织或者村民委员会公告15天无异议或者异议不成立,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。

(三)实事求是解决“一户多宅”、超面积和非农民集体成员确权登记问题

1、符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。


对于因继承房屋占用宅基地,形成“一户多宅”的,可按规定确权登记,并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。


2、地方对“户”的认定有规定的,按地方规定办理。地方未作规定的,可按以下原则认定:“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础,同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的,可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况,结合村民自治方式予以认定。


3、农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的,按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的,地方有规定的,按地方规定办理。地方未作规定的,按照分阶段处理原则办理:
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体经济组织成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。
1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体经济组织成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
1987年《土地管理法》实施后,农民集体经济组织成员建房占用的宅基地,超过批准面积建设的,不予确权登记。符合规划经依法处理予以保留的,在补办相关用地手续后,只登记批准部分,超出部分在登记簿和证书中注记。

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。


4、非本农民集体经济组织成员取得宅基地,应区分不同情形予以处理:
(1)非本农民集体经济组织成员,因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权,并办理不动产登记。
(2)非本农民集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按规定确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

(3)1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前,回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等,原在农村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的,经公告无异议或异议不成立的,由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后,城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的,不予登记。


(四)依法保护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益

1、农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。


2、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。


(五)农民集体经济组织成员之间互换、转让、赠与宅基地上房屋的,符合条件应当确权登记

1、经宅基地所有权人同意,农民集体经济组织成员之间互换房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的,可以依法予以确权登记。申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的,应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。


2、经宅基地所有权人同意,在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的,可以依法予以确权登记。历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。


(六)房屋测量面积与原房屋所有权证面积不一致,应当在考虑测量精度和误差等因素基础上依法予以解决

1、换发房地一体不动产权证书时,房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的,应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量,属于精度误差范围内的,以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的,当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料,申请变更登记。


2、换发房地一体不动产权证书时,宅基地测量面积与原登记面积不一致的,应当区分不同情形进行处理:(1)对于宅基地界址未发生变化,属于测量方法造成面积不一致的,以精度高的测量方法测得面积登记。(2)因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的,应以原登记面积为准,超占面积按照本问答第35条办理。


自然资源部办公厅关于印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》的函
自然资办函〔2020〕1344号


各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门:

为进一步做好宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作,部组织编制了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》,现予印发。

附件:宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答
自然资源部办公厅
2020年7月22日

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