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房产继承采用哪种方式最好

发布时间:2020-09-28 浏览次数:67 标签:房产继承
(一)房产继承需判定所有权归属
在房产继承房产权属的关系上看,两者之间是存在因果关系的。房产权属是对不动产物权的确认,而房产继承是在此基础上,进行不动产物权转移或变更的一种方式。因此,从这个角度上看,关于房产继承需要先明确不动产的所有权。也就是说,非不动产所有权拥有者,没有权利进行不动产的处置(包括继承的指定),其擅自处置的行为也不会得到法律的支持。
通常情况下,不动产所有权取得的依据是登记。因此,在此前提及文章中,关于婚姻关系的解除,涉及财产(包括房产)的分割,需要通过登记情况来判定所有权。
举个例子:甲与乙两夫妻签订《自愿离婚协议书》,并约定房产归甲所有,但是双方未进行不动产物权的转让登记。之后,甲将不动产指定为丙继承,当丙行使继承权时,却发现其主张得不到法律的支持。
问题出在哪里?其实,就出在所有权的判定上。
虽然离婚时约定了房产归甲所有,但是由于双方没有将不动物权转至甲名下,因此,甲也没有房产的完全所有权。最后,造成了甲所指定的继承关系也不合法。
这在《物权法》中有明确的表述:
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
套用回前面举的例子,关于离婚后财产/房产的分割,并不是一纸协议在手就是稳妥的。还需要进行物权的登记(转让),以确认100%的所有权。因此,在涉及继承问题时,依据房产所有权情况,才能进行继承合法性的判定。
房产继承那种采用方式最好
(二)房产继承的几种方式
在理清房产的所有权问题后,下面为大家具体介绍一下涉及房产继承的相关问题。
当然,这里有一个前提,必须是个人合法房产。
实际上,房产的继承,是一种房产所有权的转移方式。其中包括买卖、赠与和继承。
房产的买卖,非常普遍,就是我们常说的二手房交易。只不过在继承的层面上,是亲属间进行的房产买卖,涉及具体的情况与二手房交易无异。因此,不过多展开。
而赠与的情况,与继承最大的差别,主要是被继承是否身故。
也就是说,如果父母想要在生前将房产过户给子女的话,是不能通过继承的方式实现的,法律规定的继承权,只是继承人享有的一种期待权,如果被继承人没有死亡,继承关系就不会发生。
因此,房产的继承,是可以通过生前赠与的方式达成的。只不过,直系亲属间通过生前赠与实现所有权的变更,一共需要缴纳3.1%的契税和印花税。
通常情况下,我们所说的房产继承,大多情况下是指被继承人身故,继承人通过遗嘱继承或法定继承方式获得房产的情况。
这其中涉及到的两种继承方式,又各有不同(无遗嘱或者遗嘱继承人丧失继承权,进入法定继承,法定继承按《继承法》法定顺位继承)。
遗嘱继承,需要对遗嘱进行公证。因为,未经公证的遗嘱由于无法确认是被继承人最后的一份有效遗嘱,所以一般不会被采用为继承依据。
而法定继承,主要看各顺序的继承人(一般是第一顺位继承人,包括配偶、子女、父母)。需要注意的是,各顺序的继承人享受同等的继承权,也可以单方面放弃继承权。
拿第一顺位继承来说,父母、子女、配偶的继承权是同等的,假如都不愿意放弃继承,那么一般会按照等分的方式来分割继承份额。
就房产继承而言,虽然没有必须要公证的硬性要求,但是,不同地方房管部门的要求会有不同。

从昆明本地来看,目前继承房产是需要进行公证的。

房产继承那种采用方式最好

(三)哪种继承方式最划算?
前述已经说到,房产的继承,实际操作可以通过买卖、赠与和继承三种方式来实现。
那么具体哪种方式比较划算(所支付的费用少)呢?
我们先来算一笔账:
计算假设的前提条件是:住房超过5年且不是卖方家庭唯一住房,成交总价为100万。
首先看,通过买卖住房实现继承的方式,卖方需要缴纳个人所得税1万元;而买方我们以最高的契税(第三套及以上)3%计算,买方需支付的契税为3万。
也就是说,通过买卖实现房产继承,买卖双方一共会产生4万元的税费。
再看赠与的方式,赠与人需要支付500元的印花税;而受赠人需支付的契税和印花税总额为30500元。
通过赠与实现房产继承,买卖双方一共会产生3.1万元的税费。
最后看继承,继承人只需要支付500元的印花税。即通继承的方式来实现房产所有权的变更一共只产生500元的税费。
看似继承的方式比较划算,因为支付的税费比较少。但是,这只是被继承人与继承人涉及房产权属转移的一个层面。
另一个层面是,相关法律法规中涉及到赠与或继承的房产,再转卖需要征缴20%的个人所得税(假如是唯一住房且继承过户后满五年可以申请免征)。
也就是说,继承的房产,再转卖的话,个人所得税税额=(出售交易总额-房产原来的登记价格-相关的合理费用)×20%。

这与通过买卖来实现继承,所缴纳的税费要高得多。因此,可以看出,直系亲属间通过买卖来实现房产所有权的变更是最为划算的。而且,对于继承后房产的处置,并没有相应的后顾之忧。

好了,以上就是律赢时代网为大家带来的房产继承采用哪种方式最好的主要内容,希望对您有所帮助,如果您还存在一些疑问,可以拨打我们的服务热线,我们将为您提供专业的律师服务!

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