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商品房买卖合同中开发商限制逾期交房违约金数额的格式条款属于无效条款

发布时间:2020-07-10 浏览次数:214 标签:房产纠纷
作者:北京裕仁律师事务所 关键律师 (注:转载需注明作者)

判决要旨:首先格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效,本案中补充协议第六条系被告为重复使用而预先拟定的条款,属于格式条款,该格式条款对被告应承担的违约金数额进行了限制,属于免除己方责任的条款,虽然被告称已尽到相应的提示说明的义务,但未就此提供充分有效的证据予以证明,故该条款无效。

案例:
案号:(2017)京0112民初4752号
判决日期:二O一七年三月三十一日


案情简要:
王某某、易某某购买北京市XXX房地产开发集团有限公司(以下简称:房开公司)开发的房屋。合同约定的交房日期届满,但房开公司未能如期交房。房开公司的理由是,房屋已经建设完工并且精装修也已完工,购房人可以办理入住手续。王某某、易某某认为,房开公司并未向其提供房屋竣工验收备案表、房屋实测面积报告,此时交房属于违规交房,不仅不能收房,而且房开公司还应受到建设管理部门的处罚。另外,房开公司应承担以总房款为基数,每日万分之一的违约金。房开公司表示,应以补充协议约定为准,不论延迟交房多长时间,只能按照总房款的万分一承担违约责任,因此,双方产生了争议,王某某、易某某将房开公司诉至法院,要求承担逾期交房的违约责任。

法院判决:
一、被告北京XXX房地产开发集团有限公司给付原告王某某、易某某逾期交房违约金83031.47元,于本判决生效之日起七日内执行清;
二、驳回原告王某某、易某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费702元,由被告北京XXX房地产开发集团有限公司负担,于本判决生效之日起七日内交纳。

法律依据:
《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条;
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。

关键律师评析:在商品房买卖过程中,开发商处于绝对优势地位,在购房合同中均会约定房屋交付日期及逾期交付房屋的违约责任。但开发商往往会限制逾期交房的违约金为总房款的1%,而拒绝承担以总房款为计算基数,每日应承担的万分之一至三的违约金赔付责任。实际上,开发商利用优势地位,在购房合同补充协议中的类似约定属于格式条款,该条款限制了购房人的主要权利,排除了开发商的主要义务,该格式条款属于无效条款。在合同约定的交房日期截止时,开发商不具备竣工验收备案表及房屋实测面积报告,即不具备交房条件。此时,购房人即可向开发商主张违约责任,法院对于该种违约金数额一般掌握在,以总房款为基数,每日万分之一至三的范围内。

附:北京市通州区人民法院民事判决书(2017)京0112民初4752号


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