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办理预告登记就能排除强制执行吗?

发布时间:2020-06-03 浏览次数:261 标签:房产纠纷

办理预告登记就能排除强制执行吗?


裁判要旨


可以排除人民法院执行处分行为的,系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人,并非抵押权预告登记的权利人,非房屋买受人即使办理了预告登记亦无权排除强制执行。

案情简介

一、2013年7月31日,郭凯、建行大连分行与公积金中心一同签订了《个人住房抵押借款合同》,约定公积金中心为委托人、抵押权人,郭凯为借款人、抵押人;借款金额70万元,借款期限至2033年8月27日。郭凯以案涉房屋提供抵押担保并为公积金中心办理了抵押权预告登记。

二、2015年6月12日,在花旗银行与恒大公司等金融借款合同纠纷一案中,花旗银行对被告之一郭凯所属的案涉不动产申请财产保全。大连中院判决恒大公司限期偿还花旗银行借款本息及其他费用,其他次债务人(包括郭凯)负连带清偿责任。判决生效后,因恒大公司未予履行判决内容,花旗银行对该郭凯所属的案涉不动产申请强制执行。

三、2016年9月13日,在执行过程中,公积金中心向大连中院提出执行异议,大连中院裁定驳回公积金中心的异议请求。

四、公积金中心遂提起案外人执行异议之诉。大连中院认为法律并未规定抵押权预告登记具有排他性效力,故判决驳回公积金中心的诉讼请求。公积金中心不服,上诉至辽宁高院。

五、2018年3月28日,辽宁高院经审查认为,在建房屋抵押预告登记只是对将来建成房屋所作的一种事先约束,以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物,对执行标的并不享有足以排除强制执行的实体民事权益,判决驳回公积金中心的上诉。

六、公积金中心不服,向最高人民法院申请再审。2019年4月18日,最高人民法院裁定驳回公积金中心的再审申请。

相关法律规定

1.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》

40.人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产,可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款,应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后,其余额部分用于清偿申请执行人的债权。


2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第五百零八条第二款  对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人,可以直接申请参与分配,主张优先受偿权。


3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十条  金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。


4.《中华人民共和国物权法》
第二十条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。


5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条  申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。

法院判决

以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见:

本院认为,公积金中心申请再审的理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条第二款规定,对于其他人享有抵押权的被执行人财产,人民法院可以采取强制执行措施,抵押权人则可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益,但不能排除强制执行。本案中,公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记,尚未享有抵押权,根据前述司法解释的规定,人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定:“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”根据文义可知,该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的,系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人,而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行,没有法律依据。在此前提下,原审是否查明案涉抵押权预告登记的时效等事实,不影响原审对公积金中心不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的事实认定。如前所述,公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人,在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下,原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持,并无不当。公积金中心主张原审认定事实及适用法律错误的申请再审事由不成立。

案件来源

《大连市住房公积金管理中心、花旗银行(中国)有限公司大连分行再审审查与审判监督民事裁定书》【(2019)最高法民申1049号】

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